Od ostatniej nowelizacji Ustawy o własności lokali upłynęło kilka miesięcy, a wciąż wielu z administratorów jest zdezorientowanych nowo przyjętym porządkiem prawnym.
Zmiany, tak wyczekiwane przez administratorów i właścicieli większości nowo wybudowanych osiedli z garażami, okazały się tylko na pozór kosmetycznymi. W budynkach, gdzie podejmowanie uchwał było skutecznie blokowane wskutek tego, że udziały z garaży (z odrębną księgą wieczystą od reszty budynku) nie były wliczane do udziałów z części mieszkalnej budynku (były brane pod uwagę jedynie pod warunkiem, że wszyscy właściciele udziałów w części garażowej zagłosowali i w dodatku jednomyślnie), nowelizację przyjęto jak wybawienie.
Niestety zmiany z 12 czerwca 2015 r. w Ustawie o własności lokali spowodowały również skutki, których, śmiało można powiedzieć, Ustawodawca nie przewidział. Te skutki, zwłaszcza w starszych i dużych wspólnotach mieszkaniowych, niejednokrotnie mogą przyprawić o ból głowy administratora lub członków zarządu takiej wspólnoty.
Otóż po nowelizacji, zgodnie z literą prawa, uległ zmianie sposób traktowania współwłaścicieli mieszkań. Nie dotyczy to na szczęście małżeństw, w których nie zawarto umów o rozdzielności majątku. W innym przypadku małżonkowie traktowani są jak wszyscy inni współwłaściciele, czyli zgodnie z dodanym w art. 3 ust. 3a: „Udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela w częściach ułamkowych wyodrębnionego lokalu odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal”.
Zatem każdy ze współwłaścicieli lokalu głosuje uchwały i ponosi koszty związane z utrzymaniem części wspólnej nieruchomości jedynie w stopniu wynikającym z jego udziału w danym lokalu.
W starszych wspólnotach częste są sytuacje, gdy w wyniku postępowania spadkowego prawa do danego lokalu nabywa kilka osób (a bywają sytuacje, że i kilkanaście!).
W przypadkach takich lokali należy wyodrębnić wszystkich ze współwłaścicieli w taki sposób, by każdy z nich otrzymywał naliczenia opłat wyliczone proporcjonalnie do ich udziału, a na listach do głosowania uchwał, każdy ze współwłaścicieli mógł głosować – niezależnie od pozostałych współwłaścicieli – i jego głos miał siłę proporcjonalnie wyliczoną do wysokości jego udziału w lokalu.
Zmiany te skutkują tym, że administratorzy muszą na nowo tworzyć listy do głosowania i wyliczać udziały w części wspólnej nieruchomości każdego ze współwłaścicieli danego mieszkania. W starszych wspólnotach gdzie posiadana dokumentacja (często wskutek niedopełnienia obowiązków przez właścicieli) jest nieaktualna, administratorzy zmuszeni są do sprawdzania w księgach wieczystych czy dany lokal ma współwłaścicieli.
Znacznym utrudnieniem dla administratorów jest także naliczanie osobnych opłat dla wszystkich współwłaścicieli w obrębie danego mieszkania. Programy informatyczne, dotychczas wykorzystywane przez zarządców, nie są przygotowane na takie zmiany. Część z systemów użytkowanych przez administratorów umożliwia założenie „jak gdyby” nowego lokalu dla każdego współwłaściciela, co nie jest dobrym rozwiązaniem, ponieważ biorąc pod uwagę to, że często opłaty za dany program uzależnione są od ilości posiadanych lokali, takie rozwiązanie powoduje znaczący wzrost kosztów użytkowania oprogramowania.
Najlepiej widać to na przykładzie wspólnoty mieszkaniowej posiadającej 200 lokali, z których 40 ma po kilku współwłaścicieli (np. rodzeństwa, rodzice z dziećmi, małżeństwa z umowami o rozdzielności majątku itp.). Może się bowiem okazać, że zamiast 200 lokali będzie trzeba utworzyć konta dla 290.
A co w sytuacji, gdy administrator czy zarząd danej wspólnoty mieszkaniowej nie uwzględni tych zmian i będzie postępował według zasad sprzed przyjęcia nowelizacji?
Przede wszystkim ryzykuje, że uchwały podejmowane w taki sposób będą mogły być z łatwością zaskarżane i sądy z pewnością będą rozstrzygać takie sprawy według obowiązującego prawa.
Kłopoty mogą pojawić się również w przypadku windykacji należności od właściciela mieszkania, które ma kilku współwłaścicieli. Gdy sprawa trafi na wokandę, z pewnością dla sądu będzie miało znaczenie to, czy dany współwłaściciel otrzymywał wezwania do zapłaty kwoty wyliczonej proporcjonalnie do jego udziału w lokalu, czy może otrzymywał wezwania do zapłaty całości kwoty zadłużenia na koncie danego lokalu.
Gdy sądy zaczną orzekać w takich sprawach na niekorzyść wspólnot, z pewnością ewentualne straty będą miały dotkliwe skutki nie tylko dla wspólnot, ale także dla wizerunku i oceny profesjonalizmu zarządców tych wspólnot.
Z pomocą w tej sytuacji przychodzi nowy system do zarządzania nieruchomościami – Admireo.
Admireo umożliwia zarówno głosowanie uchwał on-line, jak i naliczanie opłat osobno dla każdego ze współwłaścicieli w danym lokalu. Dzięki temu, że opłaty za korzystanie z programu nie są uzależnione od ilości lokali w danej wspólnocie, pozwala również zaoszczędzić pieniądze wydawane na oprogramowanie dla zarządców.
System ten powstawał w czasie uchwalania zmian Ustawy o własności lokali i dzięki temu został już na etapie tworzenia zaprojektowany z myślą o nowo wprowadzanych rozwiązaniach.
Zespół biorący udział przy tworzeniu Admireo, oprócz licznego sztabu informatyków, składał się z grona doświadczonych zarządców i administratorów, z księgowych obsługujących wspólnoty, a także z prawników specjalizujących się w tematyce nieruchomości.
Wszystkie te osoby dążyły do stworzenia nowoczesnego i mobilnego systemu on-line, mającego ułatwić i udoskonalić zarządzanie nieruchomościami.
Jesteśmy przekonani, że nasz trud się opłacił i Admireo jest nowoczesnym, w pełni kompleksowym i uniwersalnym narzędziem dla zarządców, nie wymagającym dokupowania żadnych modułów, i mogącym zastąpić wszystkie dotychczas użytkowane programy przez zarządców.
Zespół Admireo
