W Polsce od ponad 25 lat każda nieruchomość musi być wpisana do księgi wieczystej. Jest to wyjątkowa forma orzeczenia sądowego, podlegająca kontroli instancyjnej. Sporządza ją sędzia sądu wieczystoksięgowego lub referendarz sądowy. A co to jest księga wieczysta? Jest to po prostu dokument, zawierający opis stanu prawnego danej nieruchomości czyli jej wielkość, położenie, rodzaj, dane właściciela, ograniczenia prawne, obciążenia finansowe czyli hipoteka.
Zgłębiając to zagadnienie, warto na wstępie uściślić czym jest nieruchomość w polskim systemie prawnym. Definicji nieruchomości jest kilka i można je znaleźć w różnych aktach prawnych, ale najogólniej mówiąc nieruchomość to nic innego jak grunt, natomiast powstałe na tym terenie budynki to jedynie jego części składowe. Gdy nieruchomość nie ma księgi wieczystej, można czasami znaleźć we właściwym sądzie rejonowym tzw. zbiór dokumentów czyli dokumenty, które dotyczą stanu prawnego nieruchomości np. umowy, decyzje, dokumenty geodezyjne. Zakładanie zbiorów dokumentów było praktykowane jeszcze na początku lat 80-tych, ale od tego czasu złożenie jakiegokolwiek dokumentu prawa własności nieruchomości powoduje założenie nowej księgi wieczystej dla tej nieruchomości. Oczywiście dokumenty już istniejące, wciąż zachowują swoje znaczenie w świetle prawa.
Warto wspomnieć, że od 2003 roku w naszym kraju dokonywana jest informatyzacja istniejących ksiąg wieczystych, a nowo zakładane zwykle od razu otrzymują formę elektroniczną. Jest to ogromne ułatwienie, gdyż pozwala na wgląd w księgę na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości i bardzo się przydaje zwłaszcza w pracy zarządców nieruchomości. Pomaga szybciej i sprawniej uzupełniać w miarę na bieżąco istotne informacje o stanie prawnym danej nieruchomości.
Gdyby nie przepisy szczególne, wszystkie budynki oraz ich części musiałyby stanowić nieodłączną część nieruchomości – gruntu. Taka sytuacja byłaby szczególnie problematyczna w przypadku budynków wielomieszkaniowych. Tzw. nieruchomość lokalowa czyli po prostu lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu, wyodrębniony z nieruchomości gruntowej lub budynkowej zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, posiadający własną księgę wieczystą. Księga lokalowa stanowi zarówno jednostkowy dokument, jak i część księgi wieczystej macierzystej, prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, gdzie mogą pojawiać się dodatkowe ograniczenia lub obciążenia występujące dla całej nieruchomości. Księga wieczysta macierzysta dotyczy całej nieruchomości wyjściowej, a zatem obejmuje wszystkie lokale, które nie zostały wyodrębnione, w tym nieruchomość wspólną. Wspomniane części nieruchomości należą do właściciela, którym zwykle jest deweloper lub gmina.
Od pewnego czasu istnieje również możliwość zakładania ksiąg wieczystych dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Założenie księgi dla takiego mieszkania nie ma jednak wpływu na jego statut prawny a jest jedynie przydatne dla zabezpieczenia kredytu jako wpis do hipoteki.
Pozdrawiamy, Admireo.pl