3 razy Z, czyli zarząd, zarządca i zarządzanie

Nieruchomości użytkowane przez kilka, a nawet kilkadziesiąt osób jednocześnie, wymagają profesjonalnego zarządzania. Najczęściej, choć nie zawsze, zadania te powierzane są ludziom zajmującym się tym zawodowo.

Zarządzanie nieruchomościami może być sprawowane przez zarządcę lub zarząd.

Zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą określić sposób sprawowania zarządu, a szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Mogą tego dokonać w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, w umowie zawartej w formie aktu notarialnego lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza. Jeżeli jednak nie określono sposobu sprawowania zarządu, obowiązują zapisy wynikające z ustawy o własności lokali.

townhouses-1101084_1280

W zależności od wielkości wspólnot stosuje się różne przepisy i rozróżnia się tzw. małe i duże wspólnoty mieszkaniowe.

W przypadku tzw. małych wspólnot – tj. gdy liczba lokali nie przekracza siedmiu –  zarządzanie nieruchomością regulują przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Z kolei w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej (powyżej siedmiu lokali), jej członkowie zobowiązani są do powołania w drodze podjęcia uchwały jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Może on zostać powołany na czas określony bądź bezterminowo, jeśli w treści uchwały nie została sprecyzowana kadencja. Zarząd lub poszczególni jego członkowie w każdej chwili mogą zostać odwołani na mocy stosownej uchwały właścicieli.

Do głównych zadań zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy prowadzenie spraw wspólnoty i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach na linii wspólnota – właściciel.

Zarząd samodzielnie może dokonywać czynności zwykłego zarządu, natomiast w przypadku czynności przekraczających „zarząd zwykły” niezbędna jest uchwała właścicieli.

Ustawa o własności lokali przytacza jedynie przykłady czynności przekraczających „zwykły zarząd”, natomiast nie precyzuje, które czynności mieszczą się w ramach „zwykłego zarządu”, a które go przekraczają. Nierzadko rodzi to sytuacje sporne, które muszą rozstrzygać sądy. Przyjmuje się jednak, że do obowiązków „zarządu zwykłego” należy szeroko pojęta administracja oraz nadzór nad bieżącą eksploatacją i konserwacją nieruchomości, dbanie o terminowe przeprowadzanie przeglądów technicznych, prowadzenie księgowości oraz zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją. Wszystko to ma służyć ochronie nieruchomości i utrzymaniu jej w jak najlepszym stanie.

berlin-701551_1280

Czynności, które wykraczają poza zakres „zwykłego zarządu” to m.in. przebudowa lub sprzedaż nieruchomości wspólnej oraz zastawianie czy obciążanie jej hipoteką, a także te, wyszczególnione w ustawie o własności lokali w art. 22 ust. 3:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

6a) nabycie nieruchomości,

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Należy jeszcze nadmienić, iż połączenie dwóch lokali, będących odrębnymi nieruchomościami w jedną, podobnie jak podział lokalu również przekraczają uprawnienia „zarządu zwykłego”. Pozostałe kwestie związane z rozporządzaniem części wspólnej rozstrzygane są w formie uchwał podejmowanych przez większość właścicieli.

Zarządzanie nieruchomością wspólną wiąże się z dużą odpowiedzialnością i wymaga pewnego doświadczenia. Dlatego nieoceniona jest tutaj pomoc ze strony dobrych programów dla zarządców, jak choćby systemu Admireo.

Pozdrawiamy, Admireo.pl

Leave a Reply